اجاره‌نامه، بر اساس ماده 553 قانون مدنی، قراردادهایی است که در آن یک طرف (المؤجر) به طرف دیگر (المستأجر) حق استفاده از ملک یا مال منقول مشخصی برای مدت زمان معین یا نامحدوده به‌ازای مبلغی (اجار) می‌دهد.
شرایط اساسی اعتبار این قرارداد شامل داشتن صلاحیت قانونی طرفین، تعیین یک ملک یا مال منقول معین یا قابل‌تعیین، تعیین مدت زمان اجاره، و تعیین مبلغ اجار به‌صورت واضح می‌شود. امضای کتبی اجاره‌نامه الزام نیست، اما برای اثبات در برابر اشخاص ثالث توصیه می‌شود.
ثبت و اطلاع‌رسانی
اجاره‌های کوتاه‌مدت (معمولاً کمتر از شش ماه) نیازی به ثبت در شهرداری ندارند، اما برای جلوگیری از منافرت با اشخاص ثالث و ثبت در سامانهٔ ثبت‌نام ملک، ثبت انجام می‌شود. اجاره‌های طولانی‌مدت (شش ماه و بیشتر) باید در شهرداری ثبت شوند تا گواهی ثبت‌نام (shenasnameh) صادر شود؛ در غیر این صورت ممکن است حقوق اجاره‌دار در برابر خریداران یا رهن‌برداران بعدی محدود شود.
اجار، شاخص‌گذاری و تنظیم
مبلغ اجار به‌صورت آزاد توسط طرفین تعیین می‌شود، اما در بسیاری از شهرهای بزرگ، افزایش سالانهٔ اجار به‌صورت مرتبط با شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) توسط بانک مرکزی تعیین می‌گردد، مگر اینکه در قرارداد شرطی برای تنظیم اجار مذكوع باشد. تصمیمات دادگاه عالی نشان می‌دهد که افزایش اجار به‌صورت یک‌جانبه و بدون رعایت اصل حسن‌قصد، خلاف قانون و می‌تواند توسط دادگاه کاهش یابد.
حقوق مستأجر و حفاظت‌ها
مستأجر حق امنیتی در ادامه قرارداد را دارد؛ او نمی‌تواند بدون دلیل قانونی (عدم پرداخت اجار، زیرآجر غیرمجاز، استفاده غیرمجاز) یا حکم دادگاه از خانه یا محل کار بیرون شود. اخراج مستأجر نیازمند اطلاع‌رسانی ۳۰ روزه و دادرسی است؛ اقدامات خود‑مستند مانند تغییر قفل یا قطع خدمات، جرم محسوب می‌شوند.
مستأجر موظف به پرداخت اجار به تاریخ مقرر است؛ تأخیر بیش از ۳۰ روز می‌تواند مبنای دعوی اخراج باشد، اما دادگاه می‌تواند پس از بررسی شرایط، اجاره‌دار را به پرداخت بدهد.
مسئولیت تعمیرات: تعمیرات ساختاری و سرمایه‌گذاری‌های بزرگ به عهدهٔ اجاره‌دار نیستند؛ در حالی که تعمیرات جزئی و روزانه بر عهدهٔ مستأجر است، مگر اینکه در قرارداد به‌عکس آن باشد.
حقوق مؤجر و راهکارها
مؤجر پس از پایان مدت اجاره می‌تواند با ارسال اطلاعیه ثبت‌شده (حداقل ۳۰ روز برای اجاره‌های دوره‌ای) ملک خود را باز بگیرد؛ در صورت عدم خروج، باید به دادگاه دعوی اخراج ارائه دهد.
در صورت تأخیر اجار، پس از مهلت ۳۰ روز اجاره‌دار می‌تواند دعوی جمع‌آوری بدهی کند؛ دادگاه می‌تواند پرداخت بدهی، بهره‌اجاره‌ای قانونی (معمولاً ۱۸٪ سالانه) و سایر خسارات را حکم کند.
ضمانت‌نامه‌های امنیتی (معمولاً ۱ تا ۳ ماه اجار) توسط مؤجر نگه داشته می‌شود؛ در صورت اختلاف در بازگرداندن ضمانت، دعوی مدنی مطرح می‌شود.
تغییرات اداری اخیر
پروژهٔ دیجیتال ثبت‌نام اجاره‌نامه توسط شهرداری تهران از نیمه‌هفتهٔ دوم سال ۱۴۰۳ آغاز شد؛ این سامانه زمان ثبت‌نام را از ۱۵‑۲۰ روز به ۲‑۳ روز کاهش داده است و گواهی دیجیتال با QR‑کد صادر می‌شود که توسط دادگاه‌ها و بانک‌ها پذیرفته می‌شود.
دستورالعملی از وزارت دادگستری (۱۴۰۲) به ارائه Şablonهای استاندارد برای اجاره‌های شهری پیشنهاد می‌کند؛ این şablonها شامل بندهای شاخص‌گذاری، نگهداری، زیرآجر و حل اختلاف هستند، هرچند غیرالزامی هستند.
قضاوت‌های دادگاه عالی در سال‌های ۱۴۰۲‑۱۴۰۳ نشان می‌دهند که در شرایط بحران اقتصادی مانند کرونا، دادگاه‌ها اجاره‌دار را از اخراج فوری منع می‌کنند و می‌توانند به‌صورت موقت اجار را کاهش یا مهلت‌دار کنند.
مقررات جدید شهرداری تهران (۲۲ بهمن ۱۴۰۲) اجاره‌دار را ملزم می‌کند که هر اطلاعیه افزایش اجار را از طریق پست ثبت‌نام یا پلتفرم دیجیتال شهرداری ارسال کند تا معتبر باشد.
نکات نامطمئن
قوانین و روش‌های مربوط به اجاره‌های کشاورزی (اجاره زمین کشاورزی) متفاوت‌اند و تحت قوانین خاص کشاورزی تنظیم می‌شوند؛ اطلاعات دقیق دربارهٔ اصلاحات اخیر در این حوزه در منابع معتبر ۲۰۲۴‑۲۰۲۵ موجود نیست.
معمولاً اجاره‌های کوتاه‌مدت و نیمه‌فروش (فروش‌دار) در شهرهای بزرگ در یک فضأ قانونی نامشخص قرار دارند؛ برخی مقامات آن‌ها را به‌عنوان اقامت موقت در نظر می‌گیرند، در حالی که برخی دادگاه‌ها در شرایط مستمر اجاره‌دار را تحت پوشش قوانین اجاره مسکن قرار می‌دهند.
پیشنهاد‌های قانون‌گذاری در مجلس برای ایجاد سقف‌اجاره‌ای بر پایهٔ نسبت متوسط درآمد، تا کنون به‌صورت پیش‌نویس در کمیسیون‌ها بررسی شده‌اند و به‌صورت رسمی تصویب نشده‌اند.
اگر این موضوع به پرونده واقعی شما مربوط می‌شود، مشورت با بهترین وکیل پایه یک دادگستری کرج پیش از هر اقدام حقوقی توصیه می‌شود.
